首次購房者如何購買低於市值的房產

【大紀元2014年08月24日訊】（大紀元記者朱麗婭澳洲悉尼編譯報導）購買住房時，每個人都想買到便宜的，尤其是首次購房者。如果你的能力剛夠在理想的市郊購房，而且無法更進一步節省開支，就得設法創造機會購買低於市場價值的房產。

據澳洲房產觀察網報導，低於市場價值這個名詞是一個非常有彈性的定義，完全取決於人們所認為的房產價值，無論這個人是估價師、貸款人、賣家或者購房者。
如果因為房屋破損，或者因為隔壁將興建新公寓樓，一所房產比同一街道上其它房產更便宜，這類交易可能就不划算了。同樣，如果一個市郊的房產在過去一年中價格下跌，可能是因為需求在下降，而且不太可能在未來恢復。
投資者、自住房主和買家代理都有各自購買便宜房的竅門。他們會留意房產打折、破產房拍賣或未上市房產銷售的信息。但是，如果你搶購網上發現的破產管理下的房產，或者說服自己購買破舊小房，請注意，這有時不一定會令你撿個大便宜。

如想購買低於市場價值的房產，應確保仍有良好的價值。以下為購買便宜房產的策略。

1、破產房拍賣
當借款人無法償還貸款時，貸款機構會收回房產，然後進行拍賣。如果想參加這類房產的拍賣會，機會在於購買銀行需要將房產脫手。然而，這並不能保證會得到一個廉價房產。貸款機構可能不希望持有房產，他們希望通過房屋銷售還清所欠貸款，但有義務為借款人以一個公平的價格交易房產。
然而，這類房產的出售有時為尋找便宜房的購房者提供好機會。正如考德威爾-艾爾斯（Brad Caldwell-Eyles）所稱，大多數破產房拍賣避開了花哨的營銷策略，選擇直接公佈進入市場的信息，這意味著信息會被迅速傳遞給競爭對手。

2、困境賣家及遺產出售
困境賣家由於生活環境的變化而出售房產，可能是生病了，陷入財務困境或離開該國，願意虧損出售房產，這對購房者是個好消息。困境賣家通常耗不起時間，因此購房者可以利用這一優勢。賣家沒有義務標明自己是困境賣家，但如果是這類賣家，則可能意味著他們特別迫切希望賣掉房產。
同樣，一些遺囑執行人更感興趣的是賣掉房產，而不是為了賺錢。也許他們無法承擔持續的廣告費，或者只想繼續自己的生活。如National Mortgagee和Deceased Estate Data的一些網站，只列出在市場上銷售的破產拍賣、困境賣家或住房管理局的房產。
謹防在市場上已日漸衰落的打折房產。當一所房產自上市以來價格下調了70%，在市場上長駐三年之久，這可能是因為房產代理沒有盡職，或者該房產最初是按其價值的三倍標價，無人問津是因為這是一個無用的投資。對此需謹慎行事。

3、找出瑕疵
看房時應該尋找是否存在任何缺陷或故障，這將有助於購買便宜房，而且可以幫助降低房產的總成本。如果在銷售談判階段能提供建築檢查或害蟲檢查的文件，證明房產的缺點，這些都對購房者有利。
也可自己發揮創造機會。如果房裡有一堆垃圾，年邁的賣家已承諾在交割日期前清理掉，你可以同意不用清理垃圾，用勞力降低房產銷售價格。年邁的賣家可免於勞動的麻煩，購房者只需用一個下午的時間便可節省資金。
當然，如果以漏水的房頂為條件來討價還價，請首先想一想，你是否真的想要一個房頂漏水的房子？修理房子的費用往往比最初的預期更高，所以只應購買你有把握處理問題的房子。

4、商議條款
價格和條款為兩個主要方面。如果購房者的條款對賣家足夠好，可能有助於協商價格。例如，如果瞭解到賣家受時間的限制，只想快點賣掉房產，就在拍賣日或交易日之前敲定，或者放棄冷靜期，這種做法可能非常有價值。
這種做法不僅有助於匆匆賣房的賣家，而且也發出信號，告知你有信心，並準備好購買房產。一些人認為，一個準備就緒的首次購房者的價值超過下個月參加拍賣的10個人。
購買第一棟房產會困難，但以便宜的價格購買一套像樣的投資房會更難。請記住，房產銷售同購房者相關，也與賣家相聯繫。記住這些，有助於購房者以便宜價格買到不錯的房產。

責任編輯：簡玬