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房地產代理應該告訴你的11件事


(大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導)房地產代理過的是一種矛盾的生活。一方面,他們是銷售員,他們只有在達成房地產買賣交易時才能錢掙。

據澳洲Domain房地產網報導,另一方面,他們是諮詢顧問。他們在整個買賣過程中給買方和賣方提供建議,理想的情形是,他們為客戶提供建議,而所提的建議並不受他們自己能獲得的報酬多與少所左右。
通常,這兩項目標是一致的,沒有甚麼問題。例如,代理賣房賣的價格越高,他們掙的錢就越多。然而,在許多情況下,代理給客戶提出的正確建議並不符合代理自己的金錢利益。
大多數成功的房地產代理是真正的專業人士,他們著眼於長期。他們提的建議都是為了客戶的最佳利益著想。有的代理做的更進一步,當有矛盾與衝突出現時,他們能做到完全透明,而且確保把所有的衝突與矛盾都透露給他們的客戶。
那麼,你怎麼知道你的代理做的是對的,給你的建議是最好的呢?以下是華盛頓郵報所刊登的一篇美國專家魏德勒兄弟(Steve and Hans Wydler)的文章中列舉的11個事項。這些事項,你的賣方代理與買方代理應該告訴你,或者他們應該向你詢問。但有的代理可能做不到:
一 維持現狀
單純從金錢的角度來說,你應該在一生中儘可能地少搬家。我們知道,搬家很花錢。如果你把房產買賣費用、搬家費、買傢俱費等等加在一起,那是很大的一筆錢。而且,在還貸款的最初幾年,你還給銀行的錢,大部份是利息部份,之後,隨著時間增長,你還的錢才越來越多的是本金部份。不買房,維持現狀不動,這是省錢的大好主意。
二 房越多問題越多
作為買方來說,你應該儘量去找能夠讓你和你的家人高興的最適中的房子。你的房子越大,你的花銷就越大,你頭疼的問題就越多。你是去買一個兩臥室的平房,五臥室的,還是買一幢兩三層高的大豪宅?你應該考慮的是,這房子對你目前和將來的需要是否合適。
三 你的住家不是一項投資
買家們最經常問的一個問題是,某一棟房子是不是一個好的投資?根據《富爸爸、窮爸爸》作者羅伯特.清崎(Robert Kiyosaki)的思路,可以告訴買家的是,不要把自己要住的房子視為投資。一項投資應該能產生現金流。你的住房恰恰相反,它把你的現金流往裡吸。而且房子越大,花錢越多,因為需要更多的稅費、更多的維修保養,更多的錢買傢俱和做清潔。
四 買房時做長遠打算
如果時間是足夠的長,那麼幾乎所有的房地產都會增值。問題是,房地產市場是週期性的,沒人知道高峰與低谷何時出現。如果你的時限太短,那麼你碰上低谷的機會就很大。你能期望很快樂地在你要買的房子中住越長的時間,那就越安全。
你買的時候,不要僅僅考慮你今天的需要,想想你的需要會如何變化。如果你十幾歲的孩子快要上大學了,那麼你真地要買那麼大的房子?有那麼多的臥室、那麼大的院子?通常的經驗法則是,如果你在房子裡住不上三年,那最好去租房住。如果你能住上五年以上,那麼你大概應該買房。如果你能住上十年或更長的時間,那麼你肯定應該買。三至五年,是介於租和買的灰色地帶。
五 「私下」賣房可能代價很大
有時,出於利益的驅動,房地產代理會採取把房子「在市場以外」賣掉的做法。
最流行的、也是最臭名昭著的,是「獨家私下」上市。在這種情況下,代理會告訴客戶將把他們的房產私下列到市場上(注意「私下市場」本身是一個矛盾)一段時間,如果在這段時間內賣不掉,代理將把房產在市場上公開,讓所有的買家與代理看到。
另一種,這一類的形式是把要賣的房子長期地放在「即將上市」之列。
六 為甚麼要買或賣?
或許代理問賣家或買家的最重要的一個問題是:「為甚麼?」。真正明白一個決定背後的動機,可以幫助保證所採取的行動是正確的。你的代理應該知道你是主動的還是被迫的境況。換句話說,是不是某些因素迫使買家不能繼續在原先的地方住了,比如租約到期了,家庭成員增加,現有的房子不夠用了。
或者,是不是買家要在一個不同的區尋求某些東西?比如換工作、通勤變化。某些時候,這個「為甚麼」問題的答案與房地產一點關係也沒有。比如,如果房主因為在現在的家住著「不高興」而要搬家,那麼代理應該問問有沒有甚麼措施可以採取從而解決這樣的問題。如果你認為搬搬家就可以解決你所有的問題,那你應該三思。我們知道,一棟華麗美觀的房子挽救不了一個不幸福的婚姻。
七 「好價錢」與「好房子」幾乎總是不能兼得
買家代理的關鍵特點是他們可以討價還價。買家要以最好的價格把房子買下來。但是房子越好,買家可以討價還價的餘地就越小。太多的買家因為未能如願砍下價來而錯失了機會,到頭來不得不買另一棟更差點的房子。
八 這房子能保值嗎?
許多人買房的時候問這樣的問題。這個問題問的很好。首先,你要考慮周圍的房子的推動作用。有沒有甚麼大型的僱人單位搬到了這個地方,或者從這裡搬走了。有沒有其它的變化,如新的房地產開發項目?新的交通路線?其次,就房子本身而言,如果房子對你很有吸引力,那麼當你將來賣的時候此房可能對其他的買家也很有吸引力。如果你的需求是主流化的,那麼到時候你很可能會有很多潛在的買家。如果你的需求是非常個性化的,那麼你賣的時候,可能比較難,你需要有所準備。
九 你認為的好買賣不一定好
房地產界有兩種獨特的東西。一個是,你買房付的價錢是有公開記錄的。另一個是,市場上認為你所付的是公平的市場價值。所以,即使你認為你買房的價錢很合算,當你將來賣的時候,你的潛在買家們會注意到你當時買房時的價錢。所以不論甚麼原因,(比如賣家急於出售、你很會討價還價)讓你在買的時候價格合算,你將來的買家也會希望得到同樣的折扣。
十 流動性
買房時一個重要的考慮因素是時間。換句話說,到你賣的時候,需要多長的時間才能把它賣掉?房子越令人喜歡,其流動性就越高。考慮流動性因素應該在你買房之前。如果在紅火的市場條件下,一棟房產很長時間了沒能賣出,那麼在市場疲軟的時候,這棟房幾乎是賣不出去的。
十一 忠言逆耳
做諮詢工作的一個關鍵要求是,要完全對客戶坦誠。當代理對客戶賣房做建議的時候,雙方的談話可能會涉及到很微妙、很敏感的部份。房主往往對自己的家以及家裏的東西極其富有感情。
如果代理知道房子的某件東西不好,會成為影響房子銷售價值的重大負面因素的話,應該明確地告訴房主,但這種話可能非常難說出口。如果你的代理不把這樣的事情明白告訴你的話,那他就是在幫倒忙。
責任編輯:簡玬

 
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