2015年美國房市趨勢

文／張岳
自2009年開始，美國房價已持續上漲了5年，2015年是否仍是購房的好時機？除住宅外，商業房產又該如何投資？南加州州知名房產經紀人、台灣房屋洛杉磯區總裁陳克成（Kelvin Chen）表示，大量美金熱錢和製造業將回流美國，房屋自有率在下降，網上辦公更便利等因素都會對未來房市有巨大影響。

房價持平 波動有限

陳克成認為，美國的房價在2015年會與今年持平。他說，「如果有些許的波動，這個都會是很緩和的。也許會漲，但是緩和的漲；如果說會跌，也是緩和的跌。」他表示房價的持平與大量資本將從中國回流美國有關係。

美國住房自有率持續走低

根據美聯儲經濟數據，美國的平均房屋自有率下降到了64.8%。加州在2006年住房擁有率最高，達到60%，目前降到了54%，回落到1990年的水平。在人口結構中，從1994~2014年20年間，只有65歲以上人群的住房擁有率在成長，其他年齡層擁有房屋的比率都是負成長。

陳克成分析原因認為，美國目前房價成長高於薪資成長，中產階級福利少，稅賦重，造成房價相對較高，普遍買不起。

出租市場繁榮 公寓需求大增

凡事有利有弊，因為房屋自有率下降，房客增多，陳克成預計美國的出租房市場將持續火爆。根據他提供的數據，美國出租市場上的住宅平均20多天就會租出去，過去4年的總體趨勢是縮減。

在所有住宅類型中，公寓需求在全美激增，因此公寓的投資也最搶手。陳克成認為，公寓的投資穩定，風險較小，不過投資回報率相對低一些。1995~2014年，公寓出租的中間價格從430元左右持續成長到了750元。

南加州州倉庫廠房一屋難求

陳克成預計，美國利率將緩步升高，油價降低，通膨有效控制，緩和了工商業的經營成本。在美國結束量化寬鬆（QE）和中國投資環境變冷的雙重影響下，預計大量資本和製造業將回流美國，中國的人工、土地都在漲，甚至一些中國的公司準備到美國來生產。這都造成美國倉庫廠房市場供需緊張，倉庫廠房的榮景可期。

陳克成表示，不論是賣的還是租的，在南加州州甚至出現倉庫廠房一屋難求的情況。根據CoStar集團的資料，南加州倉庫廠房投資回報率約為5.5~6.5%。

知名小型連鎖店行情看好

根據陳克成提供的資料，美國零售商家物業出租資本回報率在7~8%之間，南加州州知名的連鎖商家，如麥當勞、7-11、Jak in the Box等，回報率在4~5.5%之間，購物中心投資回報率在5~7%之間。

在投資購物中心時，可以考慮知名廉價商品連鎖店，如：99美分店、1元店，這些預計將有多年的榮景。其他知名的連鎖（單一房客）店，如Walgreens、CVS BOA、CITIBANK、麥當勞、7-11、Jak in the Box等，抗跌性都較高，適宜投資。

辦公大樓空屋率增加

陳克成不建議投資一般的辦公大樓，「暫時不要考慮。」他解釋說，因網上辦公便捷和為節省汽油費，居家辦公的職工增多，不去辦公室，辦公大樓的空屋率在增加，租金的成長也受阻。他舉例說，在南加州工業市的一棟A級的高級辦公大樓，房價一直在下走，空屋率往上走。

美國人口重新向市中心回流

根據陳克成的觀察，美國人口持續緩慢成長，在分布方面，人口向市中心回流，美國各大都市都開始有這樣的趨勢，老城更新成效顯著。因此在市區，購物中心、醫療大樓的需求較穩定。他認為，洛杉磯市中心就是一個例證。

保留好的房客勝過漲房租

對已經投資商業地產的業主，陳克成建議，好房客的長期租賃價值高於租金的狂升。為了留住好的房客，業主寧可不要漲租。

美國房產資本回報率高於中國

在美國投資需建立正確的投資觀念，因為在這樣成熟的經濟社會裡，投資難有暴利回收。中美兩國的投資回報率算法有差異。如果將兩國的資本回報率 （Capitalization Rate）折合成同一個標準，即淨利NOI（Net Operating Income）除以投資金額=資本回報率，陳克成發現，美國房地產資本回收率高出中國約2~3%。◇