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買房心語三 關鍵時刻跟打仗一樣


【大紀元2014年10月26日訊】前言:大多數買房者都要經過一段首期資金的辛苦積蓄,以及看房經驗的不斷積累,最後買到的房還不能保證一定好,因為市場的不確定性擋住了許多買房者的腳步。但是有些人本來並沒有想買房子,卻無意栽花花偏發,竟然成功地當了一回房地產的衝浪弄潮兒。在明確無誤的機會面前,經濟誘惑擋也擋不住。下面這位買房者,從起心動念準備買房,到最後搞定簽字成交,中間只有20個小時,打了一仗短平快的遭遇戰。

我的買房經過閃電戰

我是快樂的單身漢。不想被老婆套住,當然也不想被房子套住。和朋友們吃吃玩玩,自我感覺不錯,犯不著和冷冰冰的房子打交道。記得那是1998年某天晚上8點鐘左右,一位房地產朋友Michael突然打來電話說:大佬,我知道你是不喜歡買房子的,但是有錢賺,你不會不喜歡吧?我這裡有一套房子,在你手上過一過,怎麼樣?我一聽,這好像是個仙人跳哎,怎麼回事?「如果你明天下午六點鐘之前能夠拿出四萬塊錢做定金到帳的話,這個比市場價格低至少五萬的樓花就是你的了。你也不用做貸款,一年半以後settle,到時候無論你保留還是轉手,都有錢賺」。

我買房子是不想,賺錢還是想的。就問下去:1.為甚麼必須明天下午6點前?2.我如何確認你說的便宜五萬?3.這麼好的機會,為甚麼你自己不拿下來?答:1.這個樓花本來是另一個客戶的,但是他昨天突然說拿不出錢,放棄了草擬的合約。明天合約截止,但只要改個名字,價格依然有效。從後天起新人新價,高出三萬。2.這個樓花位於悉尼唐人街高層公寓11樓的Unit1106,上面12樓的Unit1206已經售出43.5萬;下面10樓的Unit1006也已經售出,40.5萬。中間這11樓處在相同位置和相同結構,Unit1106,房價很容易計算,是上下兩層的中間價42萬。因為時間緊迫,所以我再砍掉2萬讓利,變成40萬。目前唐人街同類公寓房樓花價位在45萬左右,所以說至少低五萬。3.我自己為甚麼不要?很簡單,我名下已經有三套樓花,撐足了,大佬。聽他這分析,好像風險很小。一年半後,在settle前拋出去。保本,有五萬安全空間。賺錢,也不是沒希望。我就說:好,試試看,過把癮。你把這個樓花平面結構圖現在就傳真給我,半小時後我打電話給你答覆。

這一通電話,盤過來問過去,情況清楚了,時鐘已敲響晚上十點。我想,如果搶出一天時間能跑進兩萬澳元,那也不錯。加上這個樓花價格假如真的比同類同區價格低,那確實是個雙重利好機會。問題是如何確認Michael的話是誠意的推銷?還是誤導的廣告?半小時後我有譜了,打電話過去:Michael,明天上午我先去銀行調頭寸,中午前到你公司去拿Unit1006和Unit1206兩個樓花成交的copy件,然後下午看樣品房和律師。假如一切順利的話,6點簽約。Michael在電話那頭很興奮。畢竟兩個小時電話他找對了人,雖然還是紙上談兵,卻已經有了意向。

放下電話,我盤算著明天這一仗怎麼打?確定好四萬元定金的幾個來源,還要計劃好明天每一個步驟,不出任何技術差錯。記得那天我只睡了四五個小時。為了養足精神『上戰場』,我破例吃了一片安眠藥。

第二天一早,我首先以私人急事為理由向單位請了一天事假,並想好萬一搞不定,怎樣讓Michael賠我這天工資兩百塊。在銀行開門前我去看了唐人街幾家地產的銷售櫥窗,想核實同類房型的市場價是否真的和Michael所說相符。看來我真是外行,櫥窗裡的價格比Michael的報價高很多,沒有可比性。接著連跑幾家銀行轉賬、拿錢、money order。有兩張存折要打破定期,損失幾百塊利息,又是一筆機會成本。臨近中午才到Michael公司。他已經準備好了1006和1206的成交copy件。這是最重要的物證,還好沒有發現疑點,否則敵情有變,我會立即停止行動,撤出這場沒有硝煙、只有銅臭的「戰鬥」。

一切按計劃進行,Michael沒有不實之詞。看過樣品房,記下所有建築用料的規格和公司的名號,防止建築商偷工減料,貨不對辦。下午五點四十五分律師下班前,交了定金,改了名字,簽了合約。此時發生一個小插曲。律師說:settle以後,發展商可以免費為房主代找租客,包租金一年,問我是否需要此項服務。這樣的免費服務我當然需要,可以免去樓花落成後我一下子找不到租客就增加了成本。後來才知道,這一條對買樓花者很有利的事項,其實也為發展商提供了至少六千多元的額外收入!因為一年半後我去驗收樓花,準備settle的時候,發現發展商代找的租客早已悠哉游哉,在裡面住了三個月了,可我是拿不到租金的。

一年半後,我按照原計劃,不做房奴,不做貸款,settle前就賣了該房,中介還是這個Michael。他曾讓利給我2萬,這回他又從中介費裡拿回去了。賣出47萬,獲毛利75%。事後想想:這一仗打得真漂亮!

本案的三個關鍵

1.手頭要有資金儲備。這樣急吼吼的case,Michael在我之前已經問過幾個客戶,他們也知道有錢賺,可是數日內無法拿出四萬澳元,只能作罷。這也就是為啥到我這裡,只有一天時間可供運作,這麼緊張。在此建議手頭上有較為可觀的流動資金的朋友,放開你的眼界,尋找可以發揮大資金的機會,不要滿足於存銀行賺定期的蠅頭小利。要多多接觸房地產界、金融界的朋友,在適當時候不妨向他們露露財,或許會有好事上門!此案的Michael正是知道我單身有閒錢,才敢「犯忌」,半夜三更「騷擾」我。

2.說到底,買房子和買傢俱,道理是一樣的,甚麼一手二手、讓利割價、先到先得、同類對比等。在可遇不可求的機會來臨時,該出手時就出手。仔細閱讀本文的朋友,相信可以取得一定操作經驗。澳洲的房地產、基金、股票等投資領域,有很多這樣的機會,願讀者諸君有好運、撞大運。

3. 兩張成交記錄單很重要。這是用相對比價來判斷高層樓花售價是否合理的一個行之有效的簡單方法。同樣,高層的一手現房也適用。不但買得放心,而且將來售出時,也佔有競爭優勢。Michael在賣出我的樓花47萬時,就又一次巧妙使用了上下層夾擊的『魚餌』。但有一個秘密是,如果Michael拿不出這兩份文件,或者『鐵證不鐵』,我就會停止,同時索賠那天我請假的誤工費等五百元錢。此處特別提醒讀者,一定不要光聽中介口頭所說,要拿到書面憑證作依據。也提醒中介,招徠顧客時不可設套蒙人,尤其不可蒙本文的讀者。

本文的啟示

價廉物美、人見人愛、機不可失的房源,在市場上停留的時間一定很短暫,從這個意義上說,要買到好房子,關鍵時刻一定像打仗一樣果斷,先下手為強,後下手遭殃。本文是特例,不想買房的卻買了房,但有普遍性。其次,買樓花是用槓桿原理,付出7.5%--10%的定金,預想整套房子總價值幾十萬從期房到現房的增幅,即使百分比很小,但絕對值一定夠刺激。不過,利潤大風險也大。近年來不少華人朋友聽從中介宣傳,購買了樓花,結果到settle時房價不升反跌,損失慘重,要和中介打官司,連平面圖位置和面積都變了。希望讀者慎重取捨,成也樓花,敗也樓花。

兩道思考題:

1.本文的例子中,這個單身漢買樓花,一年半時間獲毛利75%,是怎樣計算出來的 (不考慮稅費雜費等) ?

2.本文提到發展商在房子settle前已經租出去三個月。合同上明明寫著,發展商只是代找租客,租金歸房主所有,為甚麼這三個月的租金,發展商自己全部吞吃了呢?律師說發展商很精明,鑽了一個空子,請問這空子是甚麼?

讀者留言

W君:真實經驗是有意義,我也要試試,多謝。
T君:本篇房產經驗獨到、具實踐性,很多人都能從中收「益」。

責任編輯:簡玬



本文來自大紀元電子日報


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